Сегодня рынок недвижимости Дубая вновь оказался в центре внимания, но уже по новой причине. Если еще недавно мы обсуждали возможный перегрев, теперь на первый план вышел вопрос: а насколько вообще безопасно инвестировать в регион на фоне текущей геополитики? Мы поговорили об этом с Виктором Колесниковым, партнером агентства Circle, инвестором и практиком, который более 20 лет работает с недвижимостью в ОАЭ.
Сейчас инвесторы задаются вопросом, стоит ли вообще продолжать инвестировать в Дубай…
Я бы разделил ответ на две составляющие. Первая — эмоциональная. Да, тревожность выросла, и это абсолютно нормально. Любая нестабильность в регионе автоматически повышает уровень осторожности у инвесторов. Вторая — рациональная. И вот здесь важно понимать: Дубай для умного инвестора — это не рынок недвижимости в привычном смысле, а инфраструктурный бизнес-хаб, встроенный в глобальную экономику. Через него проходят торговля, логистика, финансовые потоки, управление региональными офисами международных компаний. И пока эта функция сохраняется (а она сохраняется), спрос на коммерческую недвижимость никуда не денется. Поэтому мой ответ звучит так: инвестировать можно и нужно. Но очень важно понимать, во что именно.
То есть вы допускаете, что рынок может просесть?
Мы видим, что в отдельных сегментах это уже происходит. Прежде всего в жилой недвижимости. Особенно в той области, где было много спекулятивного спроса. Это касается дорогих объектов, домов на стадии постройки, проектов, где покупали «в ожидании роста», поверив симпатичным посредникам. Жилая недвижимость всегда сильнее зависит от настроения. А люди сейчас, очевидно, стали более осторожнымы. Но важно не путать: рынок недвижимости — это не единый организм. У разных его сегментов совершенно разные драйверы. И вот коммерческая недвижимость живет по совершенно другой логике.
В чем основная разница?
В природе спроса. Жилье — это эмоции, ожидания и частные решения. Офисы — это бизнес, операционная деятельность и необходимость. Если частный инвестор может отложить покупку квартиры, то компания не может отложить свою деятельность. Ей нужен офис. Ей нужно место, откуда она управляет людьми, процессами, контрактами.
И здесь возникает ключевой момент, который многие недооценивают: офис — это не просто актив, а часть инфраструктуры чьего‑то бизнеса.
Что сейчас происходит с офисным рынком, если говорить языком цифр?
Там сейчас не кризис из-за обострившейся политической игры, но дефицит. Качественных офисов в востребованных районах не хватает. Заполняемость держится на уровне до 98%, ставки растут, а свободных площадей крайне мало. И это не случайность, а результат огромного количества факторов. Последние 10 лет девелоперы массово строили жилье, потому что его легче продать. Офисами почти не занимались. Но параллельно Дубай усиливал свою роль регионального центра для бизнеса, и в какой‑то момент две эти линии пересеклись: мы получили классическую ситуацию «спрос есть, а предложения нет».
Но если конфликт затянется, разве это не изменит ситуацию?
Это скорее изменит настроение, но необязательно изменит фундамент. Здесь важно понимать, почему бизнес вообще приходит в Дубай. Здесь понятная юрисдикция, низкие налоги, сверхудобная логистика, возможность управлять сразу несколькими регионами — от Ближнего Востока до Африки и Азии.
И это влияет на стабильность дохода инвестора?
Напрямую. Потому что коммерческий арендатор ведет себя принципиально иначе, чем частный. В жилой недвижимости арендатор может сменяться каждые год-два. В офисной недвижимости средний срок аренды 4–5 лет. И это означает очень простую вещь: вы не просто сдаете офис — вы фиксируете свой долгосрочный стабильный денежный поток. Более того, в большинстве контрактов есть ежегодная индексация. То есть доход не только стабильный, он еще и растущий. И вот это, на мой взгляд, главный недооцененный фактор. Офисная недвижимость дает не доходность «в среднем по году», а предсказуемость на годы вперед.
Можно ли сказать, что у офисов и жилья разные циклы?
Иногда ровно противоположные. Жилье быстрее растет в периоды оптимизма и быстрее корректируется при ухудшении настроений. Офисы более инерционны. Они реагируют не на настроение, а на экономическую активность. Именно поэтому в моменты, когда рынок жилья начинает остывать, коммерческий сегмент может оставаться стабильным или даже усиливаться, если продолжается приток бизнеса.
То есть рисков вы не видите?
Было бы глупо говорить, что нет. Они есть, но важно видеть, что система управляемая. А для инвестора это принципиально. Местные регуляторы уже показали, что готовы быстро реагировать и поддерживать систему. Банковский сектор отлично капитализирован. Застройщики продали все на годы вперед и имеют колоссальные средства на эскроу-счетах.
Почему вы считаете офисы сегодня более надежным активом, чем жилье?
Потому что это разные модели инвестирования. В жилье вы во многом рассчитываете на рост цены, в офисах покупаете денежный поток. Офис — это долгосрочный контракт, понятный арендатор, предсказуемый доход, и уже потом — рост стоимости. То есть вы инвестируете не в ожидание, а в работающий актив. В текущей геополитике такой подход становится ключевым.
Коммерческая недвижимость в Дубае — это не про хайп и не про быстрые деньги. Это про спокойствие, предсказуемость, контроль. А если совсем честно, мы давно не занимаемся просто продажей недвижимости. Мы занимаемся тем, что я называю бизнесом создания спокойствия для наших клиентов и их семей.
